房東能否隨便趕走租客—“買賣不破租賃”有用嗎?

新眾網   2019-08-06 14:44:37
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當下,人員流動頻繁,當我們在一個新的城市剛開始工作時,高額的房費令我們望而止步,租房無異是首先,但是,租房者最擔心的就是房東臨時變卦,有時候房東還會在租期內把房子賣了出去,使租房者非常苦惱。

其實,根據相關法律規定,租客繼續居住的權利其實是受到法律保護的,也就是“買賣不破租賃”。也就是說,當租期未屆滿時,原房東若將房屋轉讓給其他人,則原房東在租賃合同中的出租人地位自動被新房東代換,新房東應遵守租賃合同的相關約定,享有相關權利并承擔相應義務直至租賃合同約定的租期屆滿,這個就是“買賣不破租賃”。

但是,“買賣不破租賃”不是在任何時候都適用的。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條:“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:(一)房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

當房東將房屋抵押后再與租客訂立租賃合同,則抵押權人實現抵押權將房屋拍賣后,租客面對新房東的騰房要求時,不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未于訂立合同時書面告知租客房屋已被抵押,則需要對租客的損失承擔賠償責任。若明確書面告知租客房屋已被抵押,則租客的損失便由自己承擔。同樣的,房屋在出租前便被法院查封的,租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護。

在現實中,如果租客預先支付了租金,新房東又要求支付相應租金時,租客是否可以拒絕呢?根據上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來看,所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據法律規定,自動承繼原房東的出租人地位,因此對于出租人所應承擔的義務,也應當一并承繼。所以,租客預繳租金后,原房東將房屋出賣的,新房東無權請求租客支付已經預繳部分的租金。此時新房東所遭受的損失,應區別具體情況,向原房東請求返還或賠償。反之,新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因為已經向當時作為房屋所有權人的原房東交付了若干押金,就不再負有支付押金的義務,繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。

還有就是,在租期屆滿后,根據“買賣不破租賃”原則,新房東負有向租客返還押金的義務,至于原房東是否向新房東交付了押金,屬于其他法律關系的范疇,對新房東向房客返還押金義務并不產生影響。

清澗縣人民法院  白洋

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